Ha valaha elvégzett egy munkát, kiállította róla a számlát, majd hónapokig várt a pénzére – miközben a saját beszállítóit, a bérét és az adót fizetnie kellett –, akkor pontosan tudja, mit jelent a lánctartozás. A magyar építőipar évtizedek óta ebben a csapdában vergődik, és a jelenség a 2010-es évek elejére már a szektor összeomlásával fenyegetett. Erre a helyzetre válaszul hozta létre a jogalkotó a Teljesítésigazolási Szakértői Szervet (TSZSZ).
Ez a cikk végigveszi, pontosan mire jó ez az intézmény, mennyibe kerül a 2025-ös díjemelés után, milyen jogi bökkenőket rejt, és – ami a leggyakorlatiasabb – hol szoktak elbukni a jogos kintlévőségek. A cél, hogy Ön ne kövesse el ugyanezeket a hibákat.
Miért jött létre a TSZSZ?
A számok magukért beszélnek. A 2010-es évek elejére az építőipari cégek mintegy 80 százalékának volt késedelmes kifizetése, negyedük pedig 5 éven túli kifizetetlen számlákkal küzdött. A kifizetetlen számlákból eredő lánctartozások mértéke a több százmilliárd forintot is elérte. A vállalkozások több mint felénél előfordult, hogy a feléjük irányuló nemteljesítések miatt maguk sem tudták időben kifizetni az adót, a munkabért vagy a beszállítóikat. Ez a dominóhatás nem csupán a kkv-k létét, de a foglalkoztatást is veszélyeztette.
A jogalkotó felismerte, hogy az éveken át elhúzódó polgári perek nem képesek időben orvosolni a vállalkozók likviditási gondjait. Ezért a 2013. évi XXXIV. törvénnyel életre hívta a TSZSZ-t: egy független, igazságügyi szakértői tevékenységet végző testületet, amely a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara (MKIK) mellett működik – anélkül, hogy a kamara szakmai kérdésekben utasíthatná.
A szerv célja egyszerű és világos: gyors, peren kívüli szakértői eljárásban megállapítani, mennyi ellenszolgáltatás jár a ténylegesen elvégzett munkáért, és ezzel megelőzni a lánctartozások kialakulását.
Mit vizsgál – és mit nem – a TSZSZ?
A szerv hatásköre célhoz kötött és szigorúan korlátozott. Kizárólag a Magyarország területén megvalósuló építési beruházásokra terjed ki (bizonyos stratégiai állami beruházásokat, például a paksi kapacitásfenntartást a jogalkotó kivette a hatásköréből).
A TSZSZ alapvetően két kérdéskörben jár el:
- Elszámolási viták. Ha a teljesítésigazolás kiadása elmaradt, ha annak tartalma mennyiségi vagy minőségi alapon vitás, vagy ha a kiadott igazolás ellenére sem történt meg a kifizetés. Az eljárást bárki megindíthatja: a megrendelő, a tervező, a fővállalkozó vagy az alvállalkozó.
- Biztosítékok érvényesíthetősége. A bankgaranciák, kezességek, zálogjogok lehívásával kapcsolatos viták – az indokolatlan lehívások megakadályozása érdekében.
A háromtagú szakértői tanács azt állapítja meg objektíven, hogy a szerződés műszaki tartalmából mennyi valósult meg, milyen minőségben, és annak mi a pénzügyi értéke a költségvetési tételek vagy az átalánydíj arányos része alapján.
Rendkívül fontos azonban tisztázni: a TSZSZ nem bíróság. Hatásköre szigorúan a műszaki szakkérdésekre korlátozódik. Nem dönthet a késedelmi vagy hibás teljesítési kötbér, a kártérítés vagy a kamatigény jogalapjáról és összegéről. Nem végez teljes körű tervfelülvizsgálatot, és nem dönt szubjektív esztétikai vitákban.
Ez utóbbit egy 2025 januárjától hatályos módosítás külön megerősítette: a minőség vizsgálatakor a szakértők kizárólag az alapvető, szabványos követelmények teljesülését nézik. Az ezen túli, jellemzően a kifizetést mondvacsinált indokokkal hátráltató esztétikai kifogásokat nem veszik figyelembe. Ez a lépés kifejezetten a kivitelezőket védi a visszaélésszerű megrendelői magatartástól.
Hogyan zajlik az eljárás?
A TSZSZ a sebességre épít. A menete a következő:
- Benyújtás elektronikusan, a kérelem-befogadási rendszeren (
www.mkik-tszsz.hu) keresztül. Csatolni kell minden releváns dokumentumot: a szerződést, a készre jelentést, az átadási iratokat, jegyzőkönyveket, részszámlákat, pótmunka-megrendelőket. - 5 nap a formai-tartalmi vizsgálat. Hiány esetén hiánypótlásra szólítanak fel; írásbeli szerződés hiányában a kérelmet érdemi vizsgálat nélkül elutasítják.
- 30 nap a szakvélemény elkészítésére, ami indokolt esetben egyszer, legfeljebb további 30 nappal hosszabbítható. Vagyis Ön legkésőbb 60 napon belül kézhez kapja a hivatalos szakvéleményt.
- Helyszíni szemle minden esetben. A feleket meghívják, de a távolmaradásuk nem akadályozza az eljárást.
Itt érdemes egy pillanatra megállni. A gyakorlat egyöntetű tapasztalata, hogy a független, magasan kvalifikált mérnökszakértők fizikai jelenléte a helyszínen óriási permegelőző erővel bír. Számos esetben előfordul, hogy a felek – szembesülve az objektív szakmai megállapításokkal – már a helyszínen megegyeznek, amit a tanács a szakvéleményben rögzít. Ez az a pont, ahol a szakértői eljárás és a mediáció logikája összeér.
Ha az eljárás meghiúsul, a díj egy része visszajár: 50 százaléka, ha a kérelmező a hiánypótlásnak nem tesz eleget, és 25 százaléka, ha a helyszíni szemle előtt visszavonja a kérelmet.
Mennyibe kerül? A 2025-ös díjemelés
Az eljárás finanszírozása a szerv 2013-as indulása óta a szakma egyik legvitatottabb kérdése volt. Kezdetben a díj a vitatott bruttó összeg 1 százaléka, minimum 60 000 forint volt. Ez az alacsony pertárgyértékű ügyeknél tarthatatlanná vált: egy 10 milliós vitánál a fizetendő 100 000 forinton három igazságügyi szakértő osztozott – töredéke a piaci óradíjaknak, ami a szakembergárda megtartását veszélyeztette.
A 331/2024. (XI. 14.) Korm. rendelet 2025. január 1-jétől radikálisan korrigált: a díj a vitatott bruttó érték 1 százalékáról 3 százalékára emelkedett, a minimum pedig bruttó 60 000 forintról bruttó 200 000 forintra nőtt. A felső korlát maradt bruttó 2 000 000 forint.
| Vitatott bruttó összeg | Korábbi díj (1%) | 2025. január 1-től (3%) |
|---|---|---|
| 500 000 Ft | 60 000 Ft | 200 000 Ft |
| 1 000 000 Ft | 60 000 Ft | 200 000 Ft |
| 5 000 000 Ft | 60 000 Ft | 200 000 Ft |
| 15 000 000 Ft | 150 000 Ft | 450 000 Ft |
| 50 000 000 Ft | 500 000 Ft | 1 500 000 Ft |
| 150 000 000 Ft | 1 500 000 Ft | 2 000 000 Ft |
| 500 000 000 Ft | 2 000 000 Ft | 2 000 000 Ft |
A díjemelés kétélű. Egyfelől garantálja a szerv hosszú távú működőképességét és a szakvélemények kikezdhetetlen minőségét. Másfelől a kis összegű vitákban komoly gátat jelenthet: egy 1 milliós kintlévőségért bruttó 200 ezer forint (a vitatott érték 20 százaléka) előlegezése alaposan megfontolandó. A jogalkotó ezzel gyakorlatilag a komolyabb horderejű viták felé terelte a TSZSZ erőforrásait. Fontos ugyanakkor: még ezzel a megemelt díjjal is nagyságrendekkel olcsóbb, gyorsabb és kiszámíthatóbb az eljárás, mint egy bírósági perben kirendelt szakértés finanszírozása.
A jogi bökkenők: bankgaranciák és a kiszolgáltatott megrendelő
Míg a kivitelezők számára a TSZSZ védőháló, a megrendelők és a finanszírozó bankok szemszögéből az eljárás olykor aggályos beavatkozás. A konfliktus a bankgaranciák felülvizsgálatánál csúcsosodik ki.
Ha a megrendelő hibás teljesítésre hivatkozva lehívná a feltétel nélküli bankgaranciát, a kivitelező azonnal a TSZSZ-hez fordulhat. A szerv értesíti a pénzintézetet, amely a törvény erejénél fogva köteles a kifizetést felfüggeszteni az eljárás idejére. A szakvélemény végül megállapítja, hogy a lehívás indokolt, nem indokolt vagy részben indokolt.
A jogi szakma – így a Jalsovszky Ügyvédi Iroda elemzése – éles kritikával illeti ezt a mechanizmust, három ponton:
- Hatásköri ütközés. A TSZSZ nem hatóság, csak szakvéleményt ad, mégis a nyomán a bank megtagadja az absztrakt bankgarancia kifizetését. Ez aláássa a bankgarancia lényegét, a „fizess előbb, perelj később" elvét. Tisztázatlan, mi történik, ha egy bíróság később ellentétes ítéletet hoz.
- Jogorvoslat hiánya. Ha a TSZSZ „kiüti a biztosítékot", a megrendelőnek nincs azonnali jogorvoslata – hosszú perben kell bizonyítania, hogy a szakvélemény téves volt.
- A kötbér mint kibúvó. A TSZSZ hatásköre nem terjed ki a kötbérre, ezért a megrendelők gyakran kötbér formájában próbálják érvényesíteni igényeiket, hogy megkerüljék a blokkoló mechanizmust.
Érdemes tehát tudni: az eszköz erős, de nem mindenható, és a másik oldalnak is megvannak a maga jogos érdekei.
A TSZSZ-szakvéleményre alapított per – és a 2024-es fordulat
Ha a szakvélemény birtokában sem fizet a kötelezett, a jogosult megindíthatja a TSZSZ-szakvéleményre alapított pert, amely a gyors jogérvényesítésre lett kitalálva. A legfontosabb szabályok:
- A keresetlevelet a szakvélemény kézhezvételétől számított 60 napon belül be kell nyújtani. 2024. november 1-jétől a határidő elmulasztása esetén igazolásnak nincs helye – ha kifut az időből, elveszti a speciális eljárás minden kedvezményét.
- A jogi képviselet kötelező. Könnyítés: ha a tőkeigény nem haladja meg a 3 millió forintot, mellőzhető a fizetési meghagyásos eljárás.
Ugyancsak 2024. november 1-jétől egy fajsúlyos módosítás átalakította a perek dinamikáját: az új perekben kizárólag olyan követelés érvényesíthető, amelyre a TSZSZ szakvéleménye közvetlenül kiterjedt – vagyis szigorúan csak a vállalkozói díj. Az alperes megrendelő sem állíthat szembe beszámítási kifogást vagy viszontkeresetet olyan igényekből (pl. hibás teljesítési kötbér), amelyeket a TSZSZ nem vizsgált.
Ez felgyorsítja a pert, de az árnyoldala az ügydarabolás: a felek a járulékos igényeikre (kötbér, kártérítés, állásidő) kénytelenek külön pert indítani. Ugyanabból az építési projektből több párhuzamos eljárás lesz. Épp ez az a szakadék, amelyet egy jól időzített, átfogó mediációs egyezség át tud hidalni – erre mindjárt visszatérek.
A legerősebb fegyver: letétbe helyezés biztosíték nélkül
A jogosult kezében a legerősebb eszköz a biztosítékadás nélküli ideiglenes intézkedés. Korábban méltánytalan volt, hogy akinek nem fizették ki a jogos járandóságát, annak további milliókat kellett biztosítékként letennie. 2018 óta ez a kötelezettség a TSZSZ-pereknél megszűnt.
A bíróság a szakvéleményben megállapított összeg erejéig elrendelheti, hogy az alperes azt bírósági teljesítési letétbe helyezze. A Kúria gyakorlata egyértelmű: a szakvéleményt a bíróság az ideiglenes intézkedés elbírálásakor műszaki oldalról érdemben nem bírálhatja felül. Ha az alperes határidőben nem helyezi letétbe az összeget, a végzés azonnal végrehajthatóvá válik.
Ez radikálisan rontja a rosszhiszemű megrendelő pozícióját, aki korábban a per elhúzásával akarta egyezségre kényszeríteni a kisvállalkozót. A pénz „kikerül" a rendelkezése alól – ami éppen a peren kívüli megegyezés esélyét növeli meg.
Ahol a jogos pénz elvész: a leggyakoribb hibák
A TSZSZ kiváló eszköz, de csak akkor, ha a papírmunka rendben volt. A gyakorlati tapasztalatok szerint a jogos kintlévőségek jellemzően az alábbi pontokon buknak el.
1. Az írásbeliség kőkemény szabálya. A TSZSZ kizárólag írásba foglalt, cégszerűen aláírt szerződés alapján jár el. A szóbeli megállapodásokat érdemi vizsgálat nélkül elutasítja. Ehhez kapcsolódik, hogy az építőipari törvény alapján semmis a „pay-when-paid" kikötés (amikor a fővállalkozó a saját megrendelőjétől érkező pénzhez köti az alvállalkozó fizetését), és semmis az a feltétel is, amely eleve kizárná a TSZSZ igénybevételét.
2. Az e-építési napló perdöntő szerepe. Az e-napló az építkezés „hiteles memóriája", jogilag közokirat. A jogi gyakorlat szigorú alapelve: „ami nincs a naplóban, az jogilag nem történt meg." Különösen igaz ez az eltakart szerkezetekre, a részteljesítésekre és a műszaki ellenőri utasításokra. Hiányos naplóvezetés mellett a kivitelező szinte lehetetlen helyzetbe hozza magát egy elszámolási vitában.
3. A pótmunka és a többletmunka összekeverése. A viták több mint felét ez a két kategória okozza, pedig a Ptk. (6:244. §) éles határt húz közéjük:
- Többletmunka az, ami a szerződés eredeti műszaki tartalmát képezi, de a vállalkozó a volumenét tévesen vagy egyáltalán nem kalkulálta be. Átalánydíjas szerződésnél a főszabály szerint külön díj nem jár érte – a szakembernek előre látnia kellett volna.
- Pótmunka az utólag, jellemzően a megrendelő igényváltozása miatt megrendelt új feladat. Ezért mindig külön díj jár – de csak akkor, ha a vállalkozó be tudja mutatni a pótmunka írásba foglalt, szabályos megrendelését. Önmagában a műszaki ellenőr naplóbejegyzése nem mindig elég, ha a szerződés szerint nincs pénzügyi kötelezettségvállalási jogköre.
Ez az „átalánydíj csapdája": rengeteg elvégzett, jogos munka azért vész el, mert nem volt mögötte szabályos, írásos megrendelés.
Mit mondanak a bíróságok?
A TSZSZ szakvéleményének bizonyító ereje a perben megegyezik a bíróság által kirendelt igazságügyi szakértő véleményével. A tapasztalatok szerint az ítélettel zárult ügyekben a bíróság a szakvéleményben megállapított összegek mintegy 80 százalékát jogosnak ítéli – ami jól mutatja az eljárás magas színvonalát.
Ez azonban nem automatizmus. Ha a bíróság a szakvéleményt aggályosnak vagy ellentmondásosnak találja, kiegészítést kérhet vagy új szakértőt rendelhet ki – és a jogi minősítést (például a pótmunka–többletmunka besorolást) hivatalból, önállóan vizsgálja. Választottbírósági kikötés esetén a TSZSZ szakvéleménye „csak" magánszakvéleménynek minősül, ám a választottbírók a gyakorlatban gyakran átveszik a szerv ténybeli, műszaki megállapításait.
Összegzés: erős eszköz, de nem csodaszer
A TSZSZ több mint egy évtized alatt az építőipari jogviták meghatározó, katalizáló intézményévé nőtte ki magát. Kettős szerepe van: egyrészt objektív, mérnöki alapú gyorsított vitarendezés, amely sokszor már a helyszínen egyezséget hoz; másrészt jogi „trambulin" a gyors perek, a bírósági letét és a bankgaranciák blokkolása felé.
Ugyanakkor – ahogy az ágazati statisztikák is mutatják – önmagában nem képes felszámolni az építőipar minden bizalmi és finanszírozási problémáját. A 2025-ös díjemelés a kis összegű vitákat nehezíti, a 2024-es perszűkítés pedig a járulékos igények (kötbér, kár, állásidő) fragmentációjához vezet.
És itt jön a képbe a mediáció. A TSZSZ a műszaki-pénzügyi tényt állapítja meg objektíven – de a kötbér, a kártérítés, az állásidő, a jövőbeni együttműködés és a felek valódi érdekei már túlmutatnak a hatáskörén. Ezeket a kérdéseket egy per szétdarabolja, egy jól vezetett mediációs egyezség viszont egyetlen, mindkét fél számára méltányos csomagban rendezi. A szakvélemény és a mediáció nem verseng egymással: a szakvélemény adja a tárgyi alapot, a mediáció pedig azt a megállapodást, amely mellett a felek a projektet be tudják fejezni, sőt a jövőben is együtt tudnak dolgozni.
Hasonló logikáról bővebben itt olvashat: Pereskedés helyett építőipari mediáció, és egy tanulságos történeten keresztül A 20 milliós szikla című írásban.
Ha építőipari projektjében beragadt egy kifizetés, egy pótmunka vagy egy levonuló alvállalkozó, ne várja meg, amíg a dominó dől. Igazságügyi Minisztériumi regisztrációval rendelkező, az építőiparban edződött gazdasági mediátorként abban segítek, hogy a jogos igényét a leggyorsabb és legköltséghatékonyabb úton érvényesítse – legyen szó a TSZSZ-kérelem előkészítéséről vagy a felek asztalhoz ültetéséről.
Kérjen díjmentes konzultációt a gazdasagimediator.hu/kapcsolat oldalon!